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警惕楼市的输出效应

发布时间:2019-11-22 20:38:30 编辑:笔名

警惕楼市的“输出效应”

从近几个月数据看,中国整体楼市仍在升温,但也有局部地区已现凉意。展望未来,中国楼市是继续升腾呢还是会突然掉头向下甚至陷于崩盘,从国际国内环境来看,应该说两种可能性都存在,但笔者以为此时此刻更多考虑风险也许是明智的。

所谓“金九银十”,按往常,这是房地产市场成交最火热的季节。可在温州,房价早已不再像这座城市的名字那样温暖。在房价连续下跌两年之后,许多此前爆炒到高位的房价已近腰斩。8月以来,温州市场不断曝出一定数量的断供商品房,数目甚至达到15000套之多。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务时,断供就是不得已的选择。由此,许多炒房客已弃房逃生,上万套住房或被银行收回。

温州当地金融数据也显示,断供并非房价腰斩的主要原因,经营者资金链断裂才是导火索。另据测算,由借款人资金链断裂形成的不良房屋抵押贷款约为23.74亿元,占全部房屋不良贷款总额的46.14%。温州房地产危机,不单单是房地产投资过热的问题,它只是当地民间金融危机的一个方面。除此以外,当前的温州还面临民营经济危机、高利贷泡沫危机。无独有偶,鄂尔多斯也正经历着大面积房产空置,全民财富泡沫化的重殇。

目前看,在中国房地产价格版图上,温州、鄂尔多斯是两个点,其他城市房产价格则仍处高位。国家统计局最新数据显示,70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个,仅温州同比下跌2.3%。不过涨幅较高的城市,主要是一线城市和个别二三线城市,而且涨幅也呈现梯度递减。一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%-20%之间,天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间,唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。中国房地产市场是不是仍高枕无忧?从宏观环境看,非但不是,甚至还有楼市泡沫破灭的风险。

不妨看一组数据。二季度以后,房地产各项重要指标增速已呈现逐月回落的态势,这或许是房价见顶的特征。我们来看房地产开发投资,这项数据实际在今年一二月份已达到增速的最大值22.8%,平稳了一段时间后,到8月份它跌破了20%。这说明开发商对未来其实已有所警惕,并没有顺着竿子一路上爬。所以说,今年的房地产投资并不是逐渐升高,实际上是在回落,开发商的心理开始变淡。

最近,海外盛传第二次亚洲金融危机或将来临,从中国经济以及房地产市场目前面临着的三大风险来看,这可能并非空穴来风:美元回流可能引发的经济周期性风险;中国经济内在的结构性风险正引发结构性危机,尤其是实体经济不振凸显传统增长模式已走到尽头;全面改革压力引发的社会震荡、资本外流等制度性风险。

另外,有数据显示,我国空置住房总面积接近60亿平方米,空置住房达到6800万套。另据不完全估计,我国城镇商品房存量已经超过240亿平方米。据此测算,我国城镇住宅空置率将达到25%,远远超过国际合理的5%到10%的区间。过去,我们一直强调房子是消费品,国家也试图通过房地产市场宏观调控,来抑制房地产市场过热的投资需求,但结果都不尽如人意。事实上,随着价格的高涨,房子正在和翡翠、黄金一样,投资属性越来越强。楼价和任何商品价格一样,都不可能无节制地持续上涨。如果超越市场现状,过度透支楼盘未来的升值空间,必然会造成房地产市场泡沫的增加甚至破裂。

与房屋过度投资引起的高空置率、泡沫化对应的是,国内还出现了房地产资金外流,向海外置业投资的“输出效应”。在最近的北京秋季房展上,海外参展项目达260项,超过参展项目总数的一半。另据中国海外投资联合会新近公布的数据,2012年以来,中国内地开发商在海外的房地产项目,总规模超过百亿美元。未来预计,中国个人投资者将有1.1万亿元人民币投向海外置业领域。

房地产市场“输出效应”的出现,不禁让人回想起20年前日本的状况。1985年到1990年,日本经过了5年房价的疯狂上涨。到1991年左右,日本国内炒房人赚足钱之后,就开始向海外扩张。加上当时日元的升值,他们就到美国买房子,这甚至让美国人惊呼,日本人准备买下整个美国。但最后的结果众所周知,日本房地产泡沫破灭,经济经历了长期的萧条。笔者不希望中国成为下一个日本,为此就一定要未雨绸缪。警惕潜在的第二次亚洲金融危机,倒逼改革并启动2008年停顿了的结构调整,从而加快中国经济的转型,所谓“不破不立,不塞不行”,未尝不是一件好事。期待风险过后,中国经济能坚实前行!

(作者为北京科技大学经济管理学院教授)

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